Нина ЛУКЬЯНЕНКО: ТЕҢГЕНІҢ ҚҰНСЫЗДАНУЫ ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНА ЕЛЕУЛІ ӘСЕРІН ТИГІЗДІ

Алматы. 4 тамыз. ҚазТАГ - Асхат Ахметбеков. Ұлттық валюта девальвациясы қазақстандықтардың сатып алу қабілеттілігін шайқалтып жіберді. ҚазТАГ агенттігіне берген сұхбатында ҚР біріккен риэлторлер қауымдастығының президенті Нина Лукьяненко оны отандық риэлтерлердің де кері қабылдағанын хабарлады. Оның айтуынша, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында кейінге қалдырылған сұраныс қалыптасты, сонымен бірге тұрғын үй текше метрінің бағасына жеңіл түзетім жасау үдерісі байқалуын жалғастыруда.

 - Нина Борисқызы, айтыңызшы, қазіргі таңда Қазақстан жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай қандай? Жалпы елде, соның ішінде Астана мен Алматыда қалай?

 - Әрине, девальвация сатып алу қабілеттілігін әлсіретті. Кейінге қалдырылған сұраныс қалыптасты. 3 бөлмелі пәтер сатып алуға шамасы жеткен адам енді я 2 бөлмелісін сатып алуға, я сатып алуды кейінге қалдыруға тиіс. 

Қалаған пәтеріне ақшаны ол қанша мерзімде жинап бітіреді? 

Ол мүмкін 6 ай, бір жыл немесе одан да көп шығар - оның табысына байланысты. Ипотекада жүргендер де девальвациядан, әрі қарызгерлерге деген талаптардың қатаюынан зардап шекті. Егер сандармен сөйлеп, өткен жылдың дәл осы кезеңімен салыстыратын болсақ, яғни қаңтардан маусымға дейінгі кезеңде тіркелген келісімдер санын айтамын, онда ресми дереккөздер келісімдер санының орта есеппен 15%-ға азайғанын айғақтайды. Алайда, келісімдер санының төмендегеніне қарамастан, саудагерлер бағаны түсіруге тым асығып отырған жоқ. Сұраныс пен ұсыныстың түбегейлі өзгерісін біз, десек те, байқап отырған жоқпыз. Девальвацияға дейінгі және одан кейінгі тұрғын үйге деген сұраныс туралы айтқанда, келесі нәрсені қаперде ұстау қажет. Егер адам премиум немесе люкс класты пәтерде, яғни биік төбесі, бірегей жоспарлауы бар және элитті ауданда тұруды армандаған болса, онда оның ықыластары мен тілектеріне девальвация әсер етпеген де шығар. Егер де адам екінші реттегі тұрғын үй мен азғантай аумақты сатып алуға ілекерлеп отырған болса, онда мақсаты одан айтарлықтай алыстай түскені рас. Алматыдағы ай сайынғы келісімдердің орташа саны айына 1200-1500 арасында құбылып тұрады. Адам саны 2 миллионға жуықтайтын қала үшін бұл жеткіліксіз. Астана болса келісімдердің орташа санын 600-1200 аралығында тіркейді. Мұнымен қатар соңғы жартыжылдықтың әр айы қандай да бір белгілі трендті жағдайға тәнті етпейді. Дәлірек айтқанда: егер өзгерістерді тізбекті әдіспен талдайтын болсақ, онда бір ай өткендігісімен салыстырғанда құлдырауды көрсетеді, басқа ай жасалған келісім санының өскендігін аңғартады. Алматы мен Астана арасына жылжымайтын мүлік нарығындағы белсенділігі жөнінен Шығыс Қазақстан және Қарағанды облыстары тұр. Егер жылжымайтын мүлік түрі бойынша келісімдердің ара қатынасын қарастыратын болсақ, онда пәтерлер жеке тұрғын үйлерге қарағанда орта есеппен екі есе көп сатып алынады. 

- Ал ұлттық валютаның бірсәттік түзетіміне дейін жылжымайтын мүлік бағасы мен оған деген сұраныс қалай көрінген еді? 

- Өте көп адамды әбігерге салған девальвацияға дейін жылжымайтын мүлік бағасы соңғы бір жарым-екі жыл ішінде бір ғана сатыда өзгеріссіз тұрды. Жоғары-төмен құбылулар болды, кейбір текше метрлерге деген бағаның біраз өсімі де байқалды, дегенмен ол тек инфляциялық процестерді ғана көрсеткен еді - бұл дәл қымбаттаудың өзі деп айта алмаймын. Алматыда біз 3% деңгейіндегі өсімді байқадық, Астана бойынша сәл жоғары - 6% шамасында, жаңа айтып өткенімдей, инфляциялық процестер аясында орын алды. 

 - Екі бас қаласын қосқанда, Қазақстанда бастапқы және екінші реттегі нарықтарда сатылатын жалдамалы тұрғын үйдің 1 текше метр құны қаншалықты өсті?

 - Бұны сандармен білдіру қиын, ол қала бойынша текше метр үшін орта бағаның болмауымен байланысты. Бәрі орналасу орны, жылжымайтын мүлік класы, жоспарлау, аумақ, тұрғызу материалы, құрылыс жылы, құрылыскер мәртебесі (егер біз жаңа салынған үйлер жайында айтсақ), қоршаған инфрақұрылым, көршілестер және тағы да басқа баға құрауға әсер ететін 50 шақты факторға байланысты. Алайда девальвация сәтінде, нысанға деген сұралатын бағаны өзгертпей-ақ, сатып алушы үшін ол 20%-ға қымбаттады - бұл теңгенің сатып алу қабілеттілігінің зардап шегуімен пара-пар. Девальвациядан кейін бірден сол кезде нысандары пайдалануға берілген көптеген құрылыскерлер (яғни құрылыс шығындары ескі бағалармен көтерілгенін білдіреді) өздерінің тарифтік саясатын қайта қарап, өзара есептеу жүргізу кезінде мейлінше демократиялық курс орната білгенін атап өтуге болады - ол АҚШ долларына 160-170 теңге деңгейінде болды. Егер тағы да қауырт режімде депозиттердің кері ағынын тудырған кейбір банкілерге қатысты арандатуларды еске алатын болсақ, онда (девальвациядан кейінгі алғашқы 2 айда орын алған жалпы көріністе) дәл сол құрылыскерлер өз пәтеріне деген дүрлікпе сұранысқа ие болған да еді. Олардың жасалған келісімдер саны аяқ астынан ұлғайып шыға келді.

 - Риэлторлер жүргізілген девальвацияны қалай қабылдады? Нарық қатысушыларының көңіл-күйлері қандай болды, бұл нарыққа қандай перспективалар ашады? 

- Риэлторлер өте кері қабылдады. Риэлтордің табысы жүргізілген келісімдер санына тікелей тәуелді. Риэлтор сыйақы ретінде келісімдерден түсетін пайыздарды алатынын ескерсек, біз жылжымайтын мүліктің қолжетімді бағамен сатылғанын қолдаймыз. Біз пәтер сатып алушылардың қанша екенін білеміз ғой! Дегенмен төлемге қабілеттілік сұранысы деген түсінік бар. Өз тұрғын үй жағдайыңды өте қатты жақсартып алуға болады, бірақ сонымен қатар қаржылық мүмкіндікке зәру болып қалуға болады. Қаржы нарығында осындай шұғыл өзгерістер орын алғанда, халық, азаматтар, жылжымайтын мүлкін сатқысы немесе сатып алғысы келгендердің абдырап қалатыны түсінікті, бұл өз кезегінде сатып алу-сатудың кез келген процесін тоқтатып тастайды. Нарық біршама уақытқа қатып қалады.

 - Сонымен қатар өз жылжымайтын мүлкін сатуды тілеп жүргендер үшін девальвацияның көмекке келіп, ал сатып алғысы келгендерді қалтасынан жақсылап қағылтқаны туралы пікір жүр қоғамда. Сіз осы көзқараспен келісесіз бе? 

- Сатушылар үшін девальвация көмек болды дей алмаймын. Сатушыларға келсек, онда, әлбетте, ол шығынға батырды, аталмыш мәселеде сөз таластыру да орынсыз. Алайда девальвация тағы бір өте терең проблеманы растай түсті. Түртіп алыңыз: біздің сатушылар мен сатып алушылар өте тұрақты әдетке ие ол - жылжымайтын мүлік құнын американдық валютамен өлшеу. Бұл біздің жалақыны теңгемен алатынымызға қарамастан. Сатушылардың қисыны қарапайым: жылжымайтын мүлік - құбылуға ұшырамайтын әлемдегі ең тұғырлы валюта. Сол себепті де өте көп сатушылар бәзбіреулер ақшасын теңгемен сақтапты, сондықтан жапа шегіпті деп бағамдай отырып, өз нысандарының бағасын өзгертпеді. Дегенмен, нарықтың аты нарық. Бірде-бір қожайын сатып алушылардың төлем қабілеттілігінен (ақшамен расталған сұраныстан), сондай-ақ нысан саудасына деген ұсыныстар саны процесінен тыс тұра алмайды. Барлығы заңды: тауарға деген ақылға қонымды баға сұраныс пен ұсыныс нүктесінде қиылысатын баға. 

- Нарықтағы бағалар тұрақталды ма, әлде келешекте қандай да бір өзгерістерді күтсек бола ма?

 - Алдағы екі айда сұраныс айтарлықтай шыңырауға кетті. Қазір оның қалпына келуін байқап отырмыз. Алайда сатушылар бағаны төмендетуге құштар болып отырған жоқ. Төмендеу жағына қарай бағаны жеңіл түзету процесі байқалуын жалғастыруда - бүкіл кезеңде 3-4% деңгейінде. 

- Жылжымайтын мүлкін бүгін сатып алғысы немесе сатып жібергісі келетіндер не істеуі керек? 

- Ең қиын да, дағдарысты кездің өзінде жылжымайтын мүлік нарығының нөлге дейін құлдырамайтынын атап өткім келеді. Жеткілікті уақыт бойына біз жылжымайтын мүлікке деген алыпсатарлық сұранысты байқап отырған жоқпыз - мен қайта сату мен пайда табу мақсатындағы келісімдер жайында айтып отырмын. Келісімдердің негізгі салмағы өз тұрғын үй мен өмірлік мәселелерін шешіп, өз меншігіндегі пәтерді сату арқылы басқасын сатып алатын адамдар арасында орын алуда. Мен әрдайым айтамын: адамдар келеді, кетеді, туылады, өледі, қосылады және жан-жаққа кетеді деп. Олар ізбасарлар арасында ақшаны бөліп беру үшін сатылуы керек мұраны алады. Олар өз балаларына - жас жұбайлар - жылжымайтын мүлік сатып әпереді, оларға ата-аналарынан бөлек шығуға мүмкіндік беру үшін. Ал девальвация процесін жылжымайтын мүлікті сатып алып, оны жалға беруге бағытталған қосымша сұраныс тудырды - бұл теңгелік депозиттен жақсы сақталатын капитал, әрі долларлық депозиттен көп табыс әкеледі. Сондықтан барлығы үшін бір ғана жалпы ортақ кеңес болмайды. Сізде пәтер жоқ па немесе жалдап тұрасыз ба? Сіз күте тұрасыз ба және пәтер бағасы арзандай түсуін қарайсыз ба? Не дейін, өзіңіздің жалға алуға деген шығындарыңызды санап шығыңыз және егер сіз күте тұру пайдалырақ деп есептесеңіз - онда күтіңіз. Егер де сіз отбасы табысының тең жартысынан көбін «басқа кісіге» беру, жөнделмеген бөтен пәтерде тұру ақымақтық деп санасаңыз, онда ипотека вариантын қазір қарастырып, сатып алу жайлы осының өзінде шешім қабылдаған жөн шығар. Айтпақшы бұл әлекмдік стандарт. егер сіздің жалдауға кететін шығындарыңыз сондай болса, онда жалдап тұру сіз үшін дұрыс емес. Ал егер сіз өз проблемасын өзі шешетін адам болсаңыз, және сізге бір бөлмелі пәтерде тұрудың өзі жайлы болса, еркіндікті қаласаңыз, бұл мәследен құтылғыңыз келе ме? Онда пәтер сатып алу туралы мәселе туындайды. Сіз бизнес жүргізу немесе жалға беру арқылы пайда табуды қалайтын адам болсаңыз, оны да өзіңіз шешіңіз - күткен дұрыс па, әлде қазір сатып алып пайда тапқан дұрыс па? Кеңесті белгілі бір жағдайға орай немесе клиенттің нақты мақсатына қарай беруге болады. Сонымен қатар қала орталығынан коммерциялық мақсатта жер телімдерін сатып алуға ниетті инвесторларға қарауды жалғастыра береміз. Бұл ретте бұл сатып алушылар күтудің керек еместігін түсінеді, жер шектеулі, күтетін болса бос жер қалмай қалады, ол арзандамайды да, тек қымбаттай түседі.

 - Бүгінгі таңда Қазақстандағы мүлік бағасы дұрыс па? Бұл жерде де бірқатар сарапшылар, мәселен, үйлердің нақты бағасы қазіргіден үш есе арзан деп санайды? 

 - Бұл өте кең таралып кеткен сұрақ. Бір қарапайым нәрсені түсіну керек – мәмілелер жүргізілетін бағалар, дұрысы. Мен немесе басқа біреу армандайтын, жүрегі қалайтын бағаның нарықпен ортақ ештемесі жоқ. Мен бағалардың төмен болғанын қалаймын, онда мен баспанаға қолы жетпей жүрген жүздеген клиенттерге көмектесемін. Ол кезде сұраныс күрт өсіп кетеді. Ал сұраныс артқан жағдайда бағамен не болатыны белгілі. 

-Не себепті елімізде баспана бағасы шарықтап тұр? Тұрғындардың табысын есепке ала отырып, бұл қаншалықты әділетті? Мәселен, тұрғын үйдің бағасы Алматыда өзге еуропалық қалалармен салыстырғанда айтарлықтай жоғары. Жасыратыны жоқ, көптеген қазақстандықтар жылжымайтын мүлікті өзімізден гөрі сол Чехия мен Болгарияда сатып алғанды жөн көреді.

 - Мен тек Болгария мен Чехияны ғана емес, осы ретте Түркияны, Малайзия мен Тайландты және тағысын тағыларды айта аламын. Сондай-ақ, әрқашан климаттық жағдайды ұмытпауымыз керек, себебі кейбір аймақта ол өте қолайлы және құрылыс барысында өзге технология мен материалдар пайдаланылады. Тағы бір маңызды жайт - еңбек өнімділігі: көптеген елдерде ол біздікімен салыстырғанда анағұрлым жоғары, ал бұл фактор бағаны жасақтау барысында маңызды. Баспанасы қымбат өзге де елдер бар, олардың тұрғындары меншігіне үй сатып ала алмайды, алайда олар соған бола көңілдеріп түсірмей-ақ жалдап тұра береді. Және бұл да дұрыс. 

 -Ал, біздің тұрғындар міндетті түрде меншік иесі болғысы келеді. Не үшін? -Ипотека алуды есептеп көрейікші, әрине оның пайыздық үстемақысы өте жоғары, олай болса босқа әуреленудің қажеті жоқ шығар? 

Өздеріңіздің сұраныстарыңызбен бағаны аспандата бермей баяғыша жалдап тұра беріңіздер. Осылайша нысанды сату барысында несиеге алған дүниеңіздің бағасын көтермей. Әрі меншігін несиеге сатып алған сатушы оның өзі үшін банктік артық төлем арқылы қаншалықты қымбатқа түскенін жақсы біледі. Сондықтан да ол өзінің шығынын өтеуге тырысады. Міне, менің сатып алу барысы туралы жалпы ұсыныстар және тағысын тағылар жоқ дейтімін сондықтан. 

 - Сіздің пайымыңызша кімдер Қазақстандағы тұрғын үйдің қымбат болғанынына мүдделі? Кімдер осының арқасында табыс тауып отыр? 

 - Шаршы метрдің құнын есептеу барысында мыналар назарға алынады: жер учаскісінің бағасы және оған инженерлік, ифрақұрылымдық коммуникацияны тарту, рұқсат беру құжаттарын алу, жоба құнын сатылап мақұлдау, жұмыс күшінің құны, құрылыс материалдарының бағасы, ал олардың біразы бізде өндірілмейді. Сонымен қатар, құрылысты жүргізетін компанияның несие бойынша төйлейтін пайыздық үстемақысы, бір жылдың ішінде емес бірнеше жыл бойы салынатынын және оның ұзақ мерзім шығынынан кейін табысты тек сатылым бастаған кезде ғана көретінін есептеп қосыңыз. Тек бір ғана нәрсені айта аламын: егер мемлекеттік деңгейде салушыға салынатын 12% ҚҚС алынып тасталса, тұтынушылар үшін шаршы метрдің бағасы айтарлықтай арзандайтын еді. Бұл біріншіден. Екіншіден, бұл салушыларды жаңа нысандардың құрылысына кіруге итермелеп, бағасы жағынан қолжетімді баспаналар көбейетін еді және бәсекелестік пен бағаның төмендеуі орын алады. Бағаларды қарап шығайықшы: шаршы метрі 1800 доллар болатын тұрғын үйден 12% алып тастасақ, оның шаршы метрі 1584 долларды құрайды. Демек, 70 шаршы метр тұрғын үйдің бағасы 111 мың долларға жуықтайды, осы ретте Алматыда осындай бағамен де үй сатып алушылар табылатынын сеніммен айта аламын. 

 - Риелторлар жылжымайтын мүлік бағасының қымбат болуына мүдделі ме? - 

Жоқ, әрине. Біз бағаның сатып алушы үшін қолжетімді болғанын қалаймыз.

 - Нина Борисқызы, сонымен Қазақстандағы баспана бағасы қандай факторларға тәуелді? Кімдер еліміздегі жылжымайтын мүлік пен түрғын үйдің бағасын бақылайды?

 - Бірінші кезекте қолжетімді баға бойынша ұсыныстар мен халық табысының деңгейіне байланысты. Бұдан ары қарай нарыққа, бағаның қалыптасуы мен келісімшарттың жасалуына әсер ететін жүздеген себептерді айта аламын. Ал оларды кім бақылай алады? Жарайды, Алматыда «Қолжетімді баспана» бағдарламасы бойынша тұрғын үйлердің шаршы метрі 180 мың теңгеден аспасын деген жоғарыдан тапсырма берілді. Нәтижесінде не болды? Әкімдіктер жобаға қатысқысы келетін салушыларынан айырылды … Айта кетерлік жайт, мемлекеттік бағдарлама бойынша салынып жатқан үйлер мемлекет есебінен инженерлік жүйемен (газ, ауыз су, жарық, кәріз) қамтамасыз етіледі! Ал, осы үйлер бақытты меншік иелері алғаш алған кезден бастап -ақ қирап жатады... Енді өздеріңіз ойлай беріңіздер. Бұл ретте мемлекеттік бағдарлама бойынша үйді сатып алғандарға жаның қатты ашиды, себебі олар бұл үйлерін белгіленген мерзім ішінде үстіне қосымша ақша қосып жаңа жақсырақ үй сатып алу үшін сата алмайды.

 - Елімізде жылжымайтын мүліктің бағасын қадағалау қаншалықты қажет? Жалпы, бұл әлеуметтік маңызды мәселе емес пе?

 - Біздің мемлекетіміз халқы үшін көп жақсылық жасады, бастысы үлескерлердің, құрылысы аяқ-асты етілген нысандардың проблемасы шешілді. Қазіргі таңда қолжетімді баспана бағдарламасының халықтың түрлі санаты бойынша түрлі жобалары енгізілуде. «Тұрғынүйқұрылысжинақ банкінің» несиелеу бағдарламасы да кеңейтілуде. Жинақ мерзіміне қарамастан әр адам 8,5% пайызбен нисие ала алады. Өкініштісі сол, бұл бағдарламаның ерекшеліктері жайлы кез-келген адам біле бермейді, мұнда сарапшылардың кеңесі керек. Оның үстіне, табысы тұрақты жас отбасылар мен жас мамандарға болашақта сатып алуға болатын жалға беретін үйлерді пайдалануға беру жоспарлануда. Бұдан басқа, апатты жағдайдағы тұрғын үйлердің тұрғындарын көшіру бойынша бірқатар ілкімді жобалар жүзеге асырылып үлгерді. Алайда, бұл бағыттағы жобалардың көлемі аздау, ал сұраныс өте жоғары.

- Елімізде бірлесіп үй салумен айналысатын жаңа үй құрылысы комбинаттары баспана бағасының 15-30% төмендеуіне септігін тигізеді. Сіздің ойыңызша тұрғын үйлер қашан арзандайды? 


Менің ойымша, осы саладағы алғашқы жобалар аяқталған соң баспана бағасы біртіндеп төмендей береді. Айта кетерлік жайт, сапалы фаянс жасайтын кәсіпорынды құру артық етпейді. Себебі, санитарлық техниканың басым бөлігі шетелден алынады, сондай-ақ, еуропалық сападағы отандық әрлеу құрылыс материалдарының, жеделсаты шахталарын өндірісінде бір жолға қойған жөн. Бұлардың барлығы бір шаршы метрдің бағасының қалыптасуына әсер етеді. Енді, тұрғын үй құнының арзандауын күтеміз. - Елімізде мемлекеттік үйді жалға беру бағдарламасы тұрғын үйдің арзандауына қалайша әсер етеді? Жалпы, жобаны Қазақстанда жүзеге асыру қаншалықты табысты болуы мүмкін? -Тұрғын үйді жалға беру жобасының орташа айлық төлемі 75 мың теңге болады деп есептелген. Ал, егер оның болашақта сатып алу мүмкінігі бар жалға беру екенін ескеретін болсақ, онда сұраныста жоғары болады. Бұл өте жақсы, алайда әдеттегідей мұндай жобалар санаулы. Оның үстіне, мелекеттік бағдарлама бойынша салынып жатқан үйлердің басым бөлігі қала сыртында екенін ескеретін болсақ, онда бұл факт баспана бағасына соншалықты әсер ете қоймайды. 

- Жалпы, Қазақстанда тұрғызылып жатқан үйлердің сапасы қаншалықты көңіліңізден шығады? Құрылыс сапасына қатысты көптеген сындармен келісесіз бе? 

- Жасыратыны жоқ, жобаның сәтті жүзеге асуы салушыға өзінің имиджі мен беделі қаншалықты маңызды екеніне байланысты. Сондықтанда құрылыс сапасы әртүрлі десек болады, олардың ішінде жақсысы да, жаманы да бар. Бұл мәселеде сатып алу бойынша сол баяғы ұсыныстар: егер сатып алуға қаржыңыз жеткілікті болса сапасына көңіл бөліңіз, ал, егер қалтаңыз көтермесе бардың ішінен тәуірін таңдап алыңыз. Бұл ретте арнайы бағдарлама бойынша үй алатын мемлекеттік қызметкерлерді жарқын мысал ретінде ала аламыз. Тіпті, оларда нысанның сапасына көңілі толмаған жағдайда (қабырғалар мен едендегі жарықтар, суға толы жерасты төлелері) таңдау бар ма? Олар шын мәнінде осы үйден бастаптыр, сапасы жақсысын талап ете ала ма? Адамдар бар нәрсені алады, кейіннін сол «батпан құйрықпен» не істейтінін шешеді. 

 - Соңғысы, еліміздің экономикалық жағдайын есепке ала отырып отандық жылжымайтын мүлік нарығы жақын және орташа мерзімде қалай өзгереді? Қазақстандықтар нені күтуі керек? 

 - Білесіз бе, болжамдарды балалар мен үлкендерден, оның ішінде көбіне өзін балалар сияқты ұстайтын үлкендерден алысырақ ұстау керек деген пікір бар. Мен, сонымен толығымен келісемін. Біздің нарық соншалықты реактивті, өзінің рейтингісін көтергісі келген порталдың жылжымайтын мүліктің бағасы күрт 50%-ға төмендейді деген жаңалығы сатып алушылар мен сатушының зығырданын қайнатты. Жалпы, айтарым, үкімет тарапынан мемлекеттік қаржы жағдайына және оның саяси ахуалына байланысты тосын шешімдер қабылданбайтын болса бүгінгі жағдай өзгерместен, баяғыша қала береді.

 - Сұхбатыңызға рахмет.

adimage